绿城管理牵手AMC：掘金地产不良市场

当下遇困项目规模估计有3亿平方米，同时金融机构进入涉房涉地不良资产项目越来越多，需要具有专业开发能力的代建商承接其开发端业务。

中房报记者 许倩 北京报道

(资料图片)

有着“代建第一股”之称的绿城管理又“拿下”了一家全国性资产管理公司（AMC）。

7月24日，长城资产宣布：绿城中国、绿城管理分别与长城资产、长城国富置业签署战略合作协议，在地产不良处置领域进行战略合作。

双方约定，将重点依托双方控股的子公司及下属运营公司平台，在股权收购、投资投行和并购重组等方面加强合作。

“绿城管理与长城国富置业的战略合作，有助于批量链接来自中国长城资产的房地产不良资产处置业务，助力其投前风控及投后管理，发挥‘1+1＞2’的优势，实现合作共赢。”绿城管理人士对中国房地产报记者回复道。

在签下长城资产后，绿城的地产不良业务“朋友圈”正式集齐四大AMC，其余3家分别是中国信达、中国华融、东方资产。

前述绿城管理人士表示，从市场层面来看，行业分析师预测，当下遇困项目规模估计有3亿平方米，同时金融机构进入涉房涉地不良资产项目越来越多，需要具有专业开发能力的代建商承接其开发端业务，需求爆发、供给不足。

牵手AMC参与纾困代建

此次绿城与长城资产的首次联手，以武汉当代科技产业集团的天誉项目为切入点，该项目总建筑面积近50万平方米，规划有别墅、高层及部分商业配套产品。

这一项目是2019年长城资产与武汉当代科技产业集团合作建设的项目，后者曾是湖北大型民营企业之一。2022年4月，武汉当代科技产业集团爆雷，集团旗下当代天誉、当代铭山筑、当代璞誉等多个项目陷入停工。

为盘活当代天誉项目，项目大股东长城资产找来了绿城。前期绿城管理在市场化公开流程下，经过两轮比选成为项目代建方。接下来，双方将采取实质性重组手段，共同努力妥善解决项目历史问题，推动调整方案规划，尽快实现项目复工复产复销。

天誉项目仅仅是双方合作的开始。中国长城资产目前已接触恒大、泰禾、阳光城、奥园、金科等知名地产企业大量急需“保交楼”风险项目，主要集中于长三角、珠三角、成渝、京津冀等区域。

前述绿城管理人士表示，长城资产需要联合专业的房地产开发服务商承接其开发端业务，以变现不良资产、提升资产价值；绿城管理凭借专业性和服务属性，良好契合上述需求。双方将发挥各自专业优势、核心功能，围绕保交楼、保民生、保稳定的工作要求，推动房地产业发展模式创新，共促行业高质量发展。

自2021年下半年起，绿城管理就积极对接各类资方介入地产不良市场，参与纾困项目有恒大江阴项目、广州奥园项目、杭州泰禾项目、河北唐门一品项目等。

绿城管理还与多家AMC及信托机构进行了不良纾困项目的签约，包括华融资产、信达资产、长城资产、浙商资产、中信信托、中航信托、平安信托等。

在绿城的代建版图中，保障类代建业务需求爆发，国企央企及城投公司拿地以后的代建需求增长，纾困类业务代建需求同样有提升。其中，与金融机构合作代建的纾困类业务比例尚不足10%，但却是其利润最丰厚的一块。

绿城管理董事长兼CEO李军表示，中国房地产市场中期开发规模将保持在每年10亿平方米左右。其中，政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%，金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升至20%左右，剩下50%市场规模将由传统开发模式下的国企、央企主导。

“2022年国企央企和地方城投公司成为拿地主导，但拿地后城投公司拿地开工率非常低，当年能实现开工占比仅8%。目前，我们对城投类业务已形成系统承接能力，与金融机构合作代建纾困业务还在探索期。这部分业务难度非常高，收益也非常高，是未来需要大力开展、努力提升能力的方面。”李军表示。

是蓝海，也蕴藏风险

2021年下半年以来，房地产步入新一轮深度调整周期。截至2023年5月，共有“保交楼”项目1114个，但交付率仅34%。

“大量房企因资金链断裂和融资违约形成金融不良资产，这部分资产无论是金融机构还是受让的AMC都需要通过经验丰富的代建企业来完成项目开发与续建，再加上大量中小房企由于资源有限和管理能力、品牌溢价能力较差而需要项目管理和品牌溢价能力更强的代建企业赋能与加持，代建业务有望成为下一个万亿元级蓝海市场。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。

东吴证券研报显示，代建的净利率普遍高出传统开发10～15个百分点，预计到2026年代建业务新签约金额规模达到397亿元，2022～2026年总规模可达1729亿元，增速维持在6%～11%，有望显著跑赢房地产销售市场。

对头部房企而言，联手AMC入局纾困代建业务，无疑是一片值得重点挖掘的新业务。目前已有碧桂园、龙湖、旭辉、华润、雅居乐等60多家房企入局。绿城管理的市场份额仍然在行业领先，达到25%。

但值得注意的是，虽然不少房企也开始走“代建”路线，但要想从四大AMC手中分享这块业务并不容易。

一位房企人士称，房企要参与“保交楼”首先要有主体信用作为支撑，要有强大的品牌赋能，以在市场低迷下助力项目获得更高市场认可度；其次，要有强大的资源整合能力、协调落地能力，协调处理好政府、资方、供应商、购房者等多方主体关系，取得谅解与支持；第三，要具备专业开发管理能力、经营兑现能力，以助力资方及项目通过销售去化和品牌溢价变现资产，实现现金流回正和投资回报。

代建业务是一块利润丰厚的蛋糕，但同时也蕴藏着风险。

“还须有足够的风险甄别和区隔能力，不良纾困项目往往具有非标化、个案化、风险大、涉及面广、诉求复杂等特征，需要在接手前做好尽调及风险区隔。”前述绿城管理人士表示。

记者了解到，对于不良项目选择，绿城管理有一套甄别与准入标准，包括项目债权债务要清晰；项目剩余可售货值可以覆盖竣工需求，且政府要释放监管账户及相应资金，能支付各种建设费用；产品设计及工程品质要满足绿城的底线要求，不能存在可能损害绿城品牌的品质风险；纾困项目还需解决好各类供应商的款项梳理，有较大经济纠纷的须注意其法律风险；可能存在逾期交付的，须与以前的购房业主签谅解备忘录等。

在项目前中后期，绿城管理还采取了多项措施以隔离风险：

签约前，充分尽调，全面、真实、准确地梳理并披露风险情况；针对不利因素、免责事由及管控红线等尽量书面约定并落实协议。

履约过程中，做到就项目资料、档案及相关工作全面交接，如有不符应书面确认；针对历史遗留问题、目标调整等事项，快速处置并全面留痕；就委托方、资方等履约能力情况进行持续风险监控，避免阻碍项目进展。

项目结束后，按照公司品牌管理要求全面退出；全面交接项目管理资料及管理工作，并留痕记录；针对已完结管理工作进行责任豁免及确认；就应支付费用全面结算。